Intrare in legalitate constructii edificate fara autorizatie
Construcţiile edificate fără autorizaţie de construire au dat naştere unor discuţii între urbaniştii şi între arhitecţii şefi ai structurilor administraţiei publice la nivel local şi judeţean în condiţiile în care din Legea 50/1991 a fost eliminată noţiunea de “intrare în legalitate”.
Deşi această noţiune a fost eliminată ca instrument de obţinere a Autorizaţiei de Construire noi o putem folosi ca şi modalitate de soluţionare a unei situaţii date cu privire la dreptul de proprietate asupra construcţiilor edificate fără Autorizaţie de Construire.
Intrare in legalitate constructii edificate fara autorizatie pentru care termenul de aplicare a amenzii nu s-a prescris
Intrarea in legalitate a consructiilor edificate fara autorizatie de construire a caror termen de aplicare a amenzilor este mai mic de 3 ani, se va realiza obligatoriu prin sanctionarea de catre Primarie cu o amenda in cuantum de minim 1000 lei , maxim 100 000 lei in functie de amploarea lucrarilor executate urmand ca pentru intrarea in legalitate sa se elibereze certificat/adeverinta de edificare in urma depunerii unui dosar care va cuprinde expertiza tehnica, memoriu arhitect, masuratori cadastrale.
Daca se constata neideplinirea conditiilor minime de autorizare Primaria poate dispune neeliberarea certificatului/adeverintei de edificare, obligatoriu aplicarea amenzii cu propunere de demolare sau revenire la starea initiala pentru:
- Neincadrarea in indicii urbanistici POT si CUT
- Nerespectarea distantelor de amplasare
- Nu exista si nu se poate obtine proces verbal de vecinatate in cazul constructiilor edificate pe limita de proprietate, pe calcan
- Suprafata desfacurata este mai mare decat maximul specificat de CUT
- Nerespectarea caracteristicilor arhitecturale impuse de zona
Intrare in legalitate constructii edificate fara autorizatie pentru care termenul de aplicare a amenzilor s-a prescris
Intrarea in legalitate a construcţiile edificate fără Autorizaţie de Construire care sunt în afara termenului de prescripţie a amenzilor privind constatarea şi sancţionarea faptei, opozabilitatea PUG şi RLU respectiv a Certificatului de Urbanism.
Desfiinţarea unei construcţii doar pe motivul că nu este edificată în baza unei Autorizaţii de construire nu este de dorit, acest lucru având consecinţe financiare asupra cetateanului dar şi asupra societăţii prin urmare legiuitorul a prevăzut ca excepţie, recunoaşterea dreptului de proprietate şi pentru construcţiile executate ilegal însă care se încadrează în limitele condiţiilor urbanistice.
Autorizatie de construire
Autorizaţia de construire are două atribute: confera titularului dreptul de a executa lucrări de construire pe perioada de valabilitate şi împreună cu procesul-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor si a certificatul de edificare confera drept de proprietate asupra construcţiei (act de proprietate al construcţiei).
În baza acestor acte (autorizaţia de construire, proces verbal de receptie la terminarea lucrarilor si certificatului de edificare) se poate înscrie în Cartea Funciară (bineînţeles documentaţia mai cuprinde şi alte elemente cum ar fi masuratorile topo, certificatul fiscal si altele după caz), dreptul de proprietate asupra construcţiei.
Ca excepţie
- dreptul de proprietate asupra construcţiilor se poate înscrie în cartea funciară pentru construcţiile dinainte de anul 2001 doar pe baza certificatului fiscal impreuna cu masuratorile cadastrale care trebuie să conţină elemente precum suprafaţa construcţiei şi anul construirii iar pentru
- construcţiile edificata dupa anul 2001, specificate la art. 37, alin (6) din Legea nr. 50/1991, pe baza unui certificat de atestare/adeverinţa privind edificarea construcţiei care la rândul său este emis în baza unei expertize tehnice MLPAT cu privire la respectarea cerinţelor fundamentale aplicabile privind calitatea în construcţii, inclusiv cu încadrarea în reglementările de urbanism aprobate, care să confirme situaţia actuală a construcţiilor şi respectarea dispoziţiilor în materie şi a unei documentaţii cadastrale.
În această situaţie persoana devine proprietar cu drepturi depline (în toate cele trei dezmembrăminte: uzus, fructus şi abuzus) însă fără act de proprietate (fără a afecta dreptul de proprietate).
O situaţie asemănătoare este pentru terenuri, uzucapiunea de trei ani sau uzucapiunea menţionată la art. 41, alin. (10) din Legea nr. 7/1996, care se finalizează fără a avea la bază un act de proprietate ci doar un bun imobil deţinut în fapt. În ambele situaţii construcţii şi terenuri persoana devine proprietar cu drepturi depline.
Expertiza tehnica MLPAT
Expertiza tehnica MLPAT trebuie să răspundă dacă sunt respectate cerinţele fundamentale aplicabile privind calitatea în construcţii. Termenul esenţial este cuvântul “aplicabile”. Legiuitorul a folosit acest termen pentru a acoperi toate situaţiile însă legea trebuie aplicată la cazul particular.
Cu alte cuvinte dacă avem o construcţie cu destinaţia locuinţă care în condiţii normale (adică autorizare legală pe baza unui proiect DTAC, inainte de a începe construcţia), am fi solicitat doar verificarea la cerinţa A1 atunci expertiza tehnică va fi doar pentru această cerinţă în schimb dacă avem o construcţie peste 600 mp, care se supune avizării PSI atunci va fi necesară şi o expertiză la foc. Avem un caz particular atunci când avem o construcţie locuinţă P pentru care în condiţii normale nu este necesară verificarea la A1, în acest caz tot trebuie expertiză tehnică la această cerinţă deoarece în cazul locuinţelor P se prezumă a fi verificate la cerinţa A1;
Documentaţia cadastrală edificare
Masuratorile cadastrale au rolul de a identifica construcţia în limitele parcelei de teren în vederea verificării dacă amplasarea construcţiei deja existente respectă condiţiile urbanistice şi prevederile Codului Civil.
Documentaţia cadastrală trebuie însoţită şi de un extras de Carte funciară deoarece trebuie avute în vedere prevederile Codului Civil care spun că imobilele construcţii se prezumă a fi construite de proprietarul terenului.
Având aceste elemente: masuratori cadastrale, expertiza tehnica MLPAT, Memoriu arhitect, funcţionarul primariei va putea stabili dacă sunt întrunite condiţiile art. 37, alin (6) din Legea nr. 50/1991 şi va putea emite în acest caz, Certificatul de edificare.
Certificatul de urbanism
Documentul de bază care verifică respectarea condiţiilor urbanistice este PUG şi RLU însă acesta nu este opozabil terţilor decât în raport cu Certificatul de urbanism şi anume acesta trebuie emis în conformitate cu PUG şi RLU (bineînţeles şi cu respectarea legii), orice neconformitate cu PUG şi RLU putând fi atacată în instanţă de către persoana interesată.
Documentul opozabil terţilor în raport cu emitentul Certificatului de Urbanism şi Autorizatiei de construire este Certificatul de Urbanism chiar dacă acesta este un act de informare el este un document cu putere de autoritate publică şi este opozabil terţilor, prin acest document se aduce la cunoştinţa solicitantului (fiind document de informare) ce condiţii trebuiesc îndeplinite pentru a putea obţine autorizaţia de construire (condiţii urbanistice, avize, documente de proprietate etc.).
Pe baza certificatului de urbanism proiectantul poate începe lucrarea de proiectare. Proiectantul (expertul tehnic) nu poate începe această lucrare deoarece nu cunoaşte condiţiile urbanistice. Ar fi inutil să se elaboreze un proiect sau o expertiză în cazul unui teren extravilan pe care nu se poate construi. Ideea că proiectantul sau în speţă expertul tehnic poate consulta PUG şi RLU, acestea din urmă find publice, este adevărată, însă documentul care îi conferă siguranţa şi opozabilitatea este Certificatul de Urbanism.
Certificatul de urbanism putem spune că este de fapt un extras al PUG şi RLU cu particularizarea la terenul în cauză. Nici un proiectant sau avizator nu va fi dispus să studieze zeci sau sute de pagini ale PUG şi RLU. În plus PUG şi RLU sunt documente cu caracter de reglementare iar Certificatul de Urbanism este document de autoritate publică.
Prin similitudine aceste principii se aplică şi în cazul construcţiilor edificate fără Autorizaţiei de Construire numai că în acest caz construcţia este deja existentă şi atunci pe langa proiectul arhitectului se solicita si expertiza tehnică (care trebuie să conţină şi informaţii cu privire la suprafeţe, faţade, relevee).
Vezi cat costa expertiza tehnica si cadastru pentru lucrarea ta
Completeaza formularul de mai jos cu datele tale de contact si detalii despre lucrare si te sunam noi in scurt timp pentru a discutat detaliile care te intereseaza.
