Cadastrul identifica, masoara si descrie un imobil: unde se afla, ce suprafata are si cum este delimitat. Cartea funciara completeaza aceste informatii cu drepturile si sarcinile inscrise asupra proprietatii. Intabularea este un tip de inscriere in cartea funciara, nu o alta denumire pentru masuratori.
Daca pregatesti vanzarea unui apartament, ai construit o casa sau nu cunosti limitele terenului, prima intrebare utila este: ce exista deja in acte si ce trebuie verificat ori actualizat? Nu orice situatie necesita un cadastru nou.
Acest ghid explica diferentele dintre operatiuni si te ajuta sa pregatesti discutia cu specialistul. Definitia si distinctia dintre cadastru si cartea funciara au la baza Legea cadastrului si a publicitatii imobiliare nr. 7/1996.
Care este diferenta dintre cadastru, intabulare si carte funciara?
Cele trei notiuni sunt legate, dar raspund unor intrebari diferite. Le poti intelege mai usor urmarind rolul fiecareia.
Cadastru: identificarea imobilului
Descrie proprietatea prin informatii tehnice rezultate din documente si masuratori. Un plan cadastral nu este, singur, un act prin care dobandesti proprietatea.
Cartea funciara: evidenta inscrierilor
Reuneste descrierea imobilului si inscrierile privind proprietatea, alte drepturi, sarcini si notari. Extrasul de carte funciara prezinta informatiile existente la momentul eliberarii.
Intabulare: inscrierea unui drept
Este inscrierea cu caracter definitiv a unui drept real in cartea funciara, in conditiile legii. Nu trebuie confundata cu intocmirea unui releveu sau cu masurarea unui teren.
Numarul cadastral identifica imobilul in cadrul unitatii administrativ-teritoriale. Numarul cartii funciare identifica evidenta in care sunt inscrise informatiile acestuia. Foloseste identificatorii impreuna cu localitatea, fara sa presupui ca orice numar gasit pe un act vechi este identificatorul actual.
Tipurile de inscrieri si regulile documentatiilor sunt detaliate in Regulamentul aprobat prin Ordinul ANCPI nr. 600/2023, cu modificarile ulterioare.
Cand ai nevoie de cadastru si cand este suficienta o alta operatiune?
Inainte sa soliciti un pret, formuleaza rezultatul pe care il urmaresti. “Vreau sa vand”, “vreau sa inscriu casa” si “vreau sa pun un gard” nu descriu aceeasi lucrare.
| Situatia ta | Ce trebuie clarificat mai intai |
|---|---|
| Ai acte, dar nu stii daca imobilul este inregistrat | Existenta unei carti funciare si eventuala necesitate a primei inregistrari. |
| Vinzi un apartament deja cadastrat | Concordanta dintre documentatia existenta, inscrieri si situatia reala. Nu porni de la ideea ca trebuie refacut automat cadastrul. |
| Ai construit o casa pe un teren intabulat | Actele constructiei si operatiunea necesara pentru inscrierea acesteia. |
| Ai modificat compartimentarea apartamentului | Diferentele fata de releveu si documentele necesare pentru justificarea modificarilor. |
| Vrei sa montezi un gard | Datele cadastrale disponibile si posibilitatea trasarii limitelor. |
| Suprafata masurata difera de cea din acte | Cauza diferentei, amplasamentul si documentele justificative. Solutia nu se alege numai dupa numarul de metri patrati. |
| Vrei sa imparti sau sa reunesti terenuri | Conditiile unei documentatii de dezlipire ori alipire si actele aferente. |
Acest tabel nu stabileste incadrarea juridica a unui dosar. Este un punct de pornire pentru verificarea actelor. Pentru operatiunile individuale, consulta pagina de servicii de cadastru si topografie.
Ce se verifica la un teren, o casa sau un apartament?
Cadastru teren
Pregateste actul de proprietate, planurile disponibile si informatiile despre acces. La discutia cu specialistul, mentioneaza diferentele cunoscute dintre garduri, planuri si folosinta din teren. Un gard existent nu trebuie tratat automat drept confirmare a limitei juridice.
Daca scopul este identificarea colturilor proprietatii pentru imprejmuire, citeste despre trasarea terenului si materializarea punctelor. Nu confunda aceasta lucrare cu intocmirea unei documentatii de prima inregistrare.
Cadastru casa si teren
Verifica separat terenul si fiecare constructie. Faptul ca terenul apare intr-un extras nu este suficient pentru a presupune ca sunt inscrise si casa, extinderea sau anexele. Compara descrierea din acte cu ceea ce exista efectiv.
Pregateste documentele de construire si receptionare sau actele administrative aplicabile situatiei concrete. Pentru lucrarea dedicata, vezi inscrierea unei constructii in cartea funciara.
Cadastru apartament
Verifica releveul: incaperile, compartimentarea si suprafetele indicate. Semnaleaza peretii modificati, balcoanele inchise, spatiile alipite ori diferentele de adresa. Nu presupune ca realizarea unui desen nou rezolva automat si documentele necesare pentru modificarile executate.
Informatiile despre lucrarea specifica sunt in pagina cadastru si intabulare apartament. Pentru un imobil deja inregistrat, poate fi relevanta actualizarea datelor cadastrale.
Ce acte sunt necesare pentru cadastru?
Pentru o discutie initiala, pregateste actul de proprietate, localitatea si adresa, precum si documentatia cadastrala existenta, daca o ai. Mentioneaza scopul lucrarii si eventualele modificari ale proprietatii.
Pentru dosar, lista se stabileste dupa identificarea operatiunii. Pot fi necesare acte de identitate, inscrisuri de proprietate, documente fiscale, acte administrative, declaratii sau imputerniciri. Pentru constructii si locuinte se verifica separat actele specifice, inclusiv cerinta privind polita PAD, acolo unde este aplicabila.
Nu toate documentele trebuie obtinute de proprietar inainte de prima discutie. Planurile si piesele tehnice ale noii documentatii sunt intocmite de persoana autorizata, potrivit lucrarii. Consulta actele necesare pentru cadastru si solicita lista pentru cazul tau.
Pentru prima solicitare de oferta nu este necesar sa trimiti din proprie initiativa copii complete ale tuturor actelor de identitate. Cere mai intai lista datelor necesare si canalul de transmitere.
Cum se desfasoara o lucrare de cadastru?
- Analiza initiala. Sunt verificate actele disponibile, scopul solicitarii si informatiile existente despre imobil.
- Stabilirea lucrarii si a ofertei. Se clarifica operatiunea, documentele, serviciile incluse si eventualele costuri separate.
- Masuratorile necesare. Se programeaza accesul la imobil si se realizeaza verificarile tehnice corespunzatoare lucrarii.
- Intocmirea si depunerea documentatiei. Persoana autorizata pregateste piesele tehnice si documentele pentru procedura aplicabila.
- Verificarea de catre oficiul competent. Documentatia este analizata; pot fi solicitate completari sau clarificari.
- Predarea rezultatului. Primesti documentele eliberate pentru operatiunea admisa si explicatii privind eventualii pasi care urmeaza.
Procedura exacta depinde de tipul lucrarii. Nu toate serviciile topografice includ inscrierea unui drept in cartea funciara, iar rezultatul unei cereri nu trebuie prezentat drept garantat inainte de verificare. Cadrul procedural este regulamentul ANCPI in forma aplicabila.
Cat costa cadastrul si cat dureaza?
Ce trebuie sa contina oferta de pret
Solicita o oferta care separa onorariul pentru lucrarea tehnica de tarifele institutionale aplicabile si de serviciile altor profesionisti. Intreaba explicit ce se intampla daca apar diferente de suprafata, documente lipsa ori operatiuni suplimentare.
Compara oferte pentru aceeasi lucrare: masuratori, intocmire, depunere si asistenta la completari, in masura in care sunt incluse. Un pret pentru un releveu nu trebuie comparat direct cu un pret pentru o documentatie completa cu depunere.
Consulta preturile serviciilor de cadastru. Oferta pentru imobilul tau se stabileste dupa verificarea datelor, fara a transfera automat un tarif de la un tip de proprietate la altul.
Cum estimezi durata reala
Discuta separat despre timpul pentru obtinerea actelor, programarea masuratorilor, pregatirea documentatiei si solutionarea cererii depuse. Cere termenul aferent serviciului concret, nu o durata generica pentru toate lucrarile.
La programarea unei tranzactii, precizeaza din prima discutie data dorita pentru notar. Nu considera termenul de solutionare al oficiului drept durata totala garantata si nu presupune ca regimul de urgenta elimina necesitatea documentelor sau a completarilor.
Ce merita verificat inainte de vanzare sau de o lucrare noua?
Foloseste urmatoarele intrebari pentru a identifica din timp informatiile care lipsesc:
- Actul de proprietate si extrasul se refera la acelasi imobil si aceeasi adresa?
- Constructiile existente sunt descrise corespunzator in documentele disponibile?
- Releveul apartamentului corespunde compartimentarii actuale?
- Exista diferente cunoscute de suprafata, limite sau acces?
- Au intervenit mosteniri, alipiri, dezlipiri ori modificari care trebuie analizate?
- Sunt inscrise sarcini sau alte mentiuni pe care trebuie sa le discuti cu notarul?
Exemplu orientativ: proprietarul unui apartament are documentatia veche, dar intre timp a schimbat compartimentarea. Primul pas util nu este sa comande fara verificare “un cadastru nou”, ci sa prezinte releveul existent si modificarile. Astfel se poate stabili ce verificari si documente sunt necesare.
Alt exemplu orientativ: proprietarul unui teren deja inregistrat doreste sa monteze un gard. Solicitarea trebuie formulata ca identificare si trasare a limitelor, cu verificarea datelor existente. Daca apar neconcordante, acestea se analizeaza inainte de executarea gardului.
Exemplele sunt explicative, nu cazuri de clienti si nici confirmari ale unei solutii pentru orice proprietate.
Cadastrul gratuit si extrasul gratuit sunt acelasi lucru?
Nu. Inregistrarea sistematica priveste lucrari organizate pentru un teritoriu sau sector cadastral, in cadrul programelor publice aplicabile. Verifica la primarie si la oficiul teritorial daca imobilul este inclus, care este stadiul lucrarilor si ce trebuie sa prezinti. Nu presupune ca orice lucrare comandata individual unei firme este finantata prin acel program.
Separat, proprietarii beneficiaza de facilitati pentru obtinerea unor extrase privind propriile imobile. Obtinerea unui extras inseamna acces la informatiile existente, nu masurarea sau actualizarea proprietatii. Informatii institutionale sunt disponibile la ANCPI, iar Autoritatea pentru Digitalizarea Romaniei prezinta serviciile MyEterra.
Pentru distinctia dintre documente, consulta pagina despre extrasul de carte funciara.
Intrebari frecvente despre cadastru
Trebuie refacut cadastrul la fiecare vanzare?
Nu automat. Mai intai se verifica documentatia existenta si concordanta cu imobilul. Eventualele actualizari se stabilesc in functie de diferentele constatate si de procedura necesara.
Releveul este acelasi lucru cu intabularea?
Nu. Releveul reprezinta planul spatiului masurat. Intabularea priveste inscrierea unui drept real in cartea funciara.
Pot sa incep fara toate actele?
Poti incepe cu o discutie si cu verificarea documentelor pe care le ai. Depunerea dosarului presupune insa documentele cerute pentru operatiunea respectiva. Nu plati anticipat pentru acte despre care nu stii daca sunt necesare.
Daca terenul este intabulat, este intabulata automat si casa?
Nu face aceasta presupunere. Verifica descrierea constructiilor in extras si documentele emise pentru ele. Terenul si constructia trebuie analizate distinct.
O imagine din Google Maps poate inlocui masuratorile?
Foloseste imaginea pentru orientare sau pentru a explica amplasamentul. Nu o utiliza ca inlocuitor al masuratorilor si al documentatiei necesare stabilirii situatiei cadastrale.
Cadastrul rezolva singur un conflict cu vecinul?
Nu trata masuratorile ca pe o hotarare asupra unui litigiu. Ele pot clarifica date tehnice, dar un conflict de proprietate necesita analiza actelor si, dupa caz, asistenta juridica.
Pot cere o oferta daca nu cunosc numarul cadastral?
Da. Spune localitatea, adresa, tipul imobilului si scopul lucrarii. Mentioneaza ce documente ai; acestea pot ajuta la identificarea verificarilor necesare.
Servicii de cadastru in Bucuresti si Ilfov
Prin e-cadastru.ro poti solicita lucrari pentru apartamente, case si terenuri, precum si verificarea documentatiei inaintea unei actualizari. Lucram exclusiv in Bucuresti si Ilfov.
Pentru o oferta relevanta, transmite localitatea, tipul proprietatii, ce doresti sa rezolvi si documentele cadastrale disponibile. Mentioneaza de la inceput modificarile, diferentele observate si orice termen important pentru tine.
Material informativ. Lista actelor, incadrarea lucrarii si posibilitatea inscrierii se stabilesc pentru fiecare imobil, in raport cu documentele si reglementarile aplicabile.