Autorizatia de regularizare a constructiilor fara autorizatie
Ai construit o casa fara autorizatie, ai extins o locuinta sau ai executat lucrari diferite de proiectul autorizat? Primul pas este sa afli in ce procedura se incadreaza situatia reala a imobilului si ce documente sunt necesare pentru a o rezolva.
Autorizatia de regularizare este reglementata de art. 301 din Codul amenajarii teritoriului, urbanismului si constructiilor, adoptat prin Legea nr. 169/2026. Codul a intrat in vigoare la 25 august 2026. Procedura priveste anumite lucrari executate fara autorizatie de construire sau cu nerespectarea acesteia, in conditiile stabilite de lege. [1]
Pentru proprietar, traseul incepe cu verificarea actelor si a constructiei existente. Urmeaza documentatia tehnica si demersurile la autoritatea competenta, iar inscrierea sau actualizarea in cartea funciara se pregateste pe baza actelor care rezulta din procedura aplicabila.
Prin e-cadastru.ro poti solicita analiza documentelor si serviciile de masuratori, relevee si cadastru pentru imobile din Bucuresti si Ilfov. In functie de situatie, stabilim si documentatiile de arhitectura si expertizele necesare, realizate de specialistii competenti.
Solicita analiza actelor sau suna la 0757 557 627.
Informatii verificate la 29 septembrie 2026, inclusiv prin raportare la precizarile MDLPA din 22 septembrie 2026.
Ce este autorizatia de regularizare si cine o emite
Autorizatia de regularizare este actul administrativ prevazut de noul Cod pentru situatiile in care lucrarile au fost realizate fara autorizatia necesara ori cu abateri de la autorizatie. Potrivit art. 301 alin. (1), solicitarea se adreseaza autoritatii administratiei publice competente sa emita autorizatia de construire. [1]
Emiterea presupune verificarea conditiilor legale. Autoritatea poate solicita lucrari de conformare, iar o constructie care nu indeplineste cerintele aplicabile nu primeste automat dreptul de a fi pastrata.
Pentru un dosar corect trebuie comparate trei lucruri: ce exista efectiv pe teren, ce a fost autorizat si ce este inscris in documentatia cadastrala. Diferentele dintre ele arata ce interventii si acte trebuie analizate.
Pentru ce constructii este prevazuta procedura
Art. 301 alin. (2) stabileste urmatoarele categorii pentru regimul obisnuit de regularizare. Incadrarea intr-o categorie nu elimina celelalte conditii legale. [1]
| Categoria | Conditiile prevazute de art. 301 alin. (2) |
|---|---|
| Locuinte unifamiliale | Parter sau parter si etaj, cu suprafata construita desfasurata de maximum 150 mp. Cladirile nu trebuie sa fie monumente istorice si trebuie sa fie situate in afara zonelor de protectie a monumentelor si a zonelor construite protejate. |
| Anexe ale locuintelor, anexe gospodaresti sau ale exploatatiilor agricole | Suprafata construita desfasurata de maximum 150 mp, cu verificarea functiunii si a incadrarii concrete. |
| Inchideri de balcoane | Fara extindere pe domeniul public, cu respectarea celorlalte cerinte aplicabile. |
Limita de 150 mp se refera la suprafata construita desfasurata. Aceasta nu se confunda cu suprafata utila din interior sau cu amprenta casei la sol.
Exemplu orientativ: daca suprafata construita luata in calcul este de 90 mp la parter si de 90 mp la etaj, totalul este 180 mp. Faptul ca amprenta la sol are numai 90 mp nu incadreaza casa in plafonul de 150 mp. Suprafetele efective si elementele care intra in calcul se verifica prin masuratori si documentatia tehnica.
La fel, denumiri precum terasa, garaj, mansarda sau anexa nu sunt suficiente pentru incadrare. Conteaza functiunea reala, regimul de inaltime, dimensiunile si legatura cu cladirea existenta.
Exceptia temporara pentru alte categorii de constructii
Art. 301 alin. (7) permite solicitarea autorizatiei de regularizare si pentru alte categorii de constructii, pentru o perioada de maximum un an de la intrarea in vigoare a Codului. Aceasta posibilitate este conditionata de respectarea reglementarilor urbanistice aprobate la data emiterii autorizatiei, a cerintelor de calitate, a obligatiilor fiscale si a masurilor contraventionale aplicabile. [1]
Perioada se raporteaza la 25 august 2026, avand ca reper calendaristic august 2027. Daca imobilul depaseste limitele regimului obisnuit, analiza documentelor trebuie inceputa din timp. Depunerea unei cereri si obtinerea autorizatiei sunt etape diferite; termenul nu trebuie tratat ca o garantie ca orice cerere depusa la finalul perioadei permite pastrarea constructiei. Art. 301 alin. (12) reglementeaza si masurile privind constructiile care nu au obtinut autorizatia. [1]
Ce conditii trebuie sa respecte constructia
Potrivit art. 301 alin. (3)-(4), conditiile privind urbanismul, cerintele fundamentale aplicabile constructiilor si protectia mediului trebuie indeplinite cumulativ. Se verifica si regimurile speciale, atunci cand imobilul este supus unor asemenea reguli. [1]
In analiza tehnica si urbanistica sunt relevante amplasarea fata de limitele terenului, regimul de inaltime, functiunea, indicatorii urbanistici, accesul si eventualele restrictii ale zonei. O expertiza favorabila de rezistenta nu rezolva, prin ea insasi, o amplasare care incalca regulile urbanistice.
Prevederile art. 301 alin. (6) si (10) permit autoritatii sa solicite lucrari pentru aducerea la conformitate, inclusiv lucrari autorizate ori desfiintare partiala, dupa caz. Daca nu exista o solutie legala de conformare, se aplica dispozitiile privind desfiintarea. [1]
O precizare utila pentru calculul indicatorilor: la punctul 7 din adresa din 22 septembrie 2026, MDLPA explica faptul ca definitia POT din CATUC nu se aplica automat documentatiilor de urbanism aprobate anterior datei de 25 august 2026 si aflate in vigoare. De aceea, verificarea trebuie facuta si pe regulamentul urbanistic aplicabil terenului. [2]
De ce masuratorile sunt importante inainte de pregatirea dosarului
Masuratorile si releveele permit descrierea exacta a situatiei existente si compararea ei cu actele. Sunt utile pentru identificarea suprafetelor, a regimului de inaltime, a amplasarii constructiei si a diferentelor fata de planurile autorizate sau cadastrale.
Pentru o casa extinsa, trebuie delimitate constructia initiala si lucrarile ulterioare. Pentru un apartament, se compara releveul anterior cu situatia actuala, urmand ca specialistii sa stabileasca natura modificarilor si procedura aplicabila.
Documentatia cadastrala trebuie corelata cu documentele de arhitectura si cu actele emise de autoritate. Masuratorile descriu constructia; ele nu substituie autorizarea ori expertizarea acesteia. Vezi si serviciul de actualizare a datelor cadastrale.
Ai planuri vechi si nu stii ce s-a modificat? Trimite documentele pentru analiza.
Ce expertize si documente pot fi necesare
Art. 301 alin. (9) prevede verificarea cerintelor fundamentale prin expertize intocmite de experti tehnici atestati pe domeniile si specialitatile corespunzatoare. Sunt vizate rezistenta si stabilitatea, securitatea la incendiu, igiena si sanatatea, siguranta si accesibilitatea, protectia impotriva zgomotului, economia de energie si izolarea termica, potrivit cerintelor aplicabile constructiei. Verificarea urbanistica are, la randul ei, responsabilitati distincte. [1]
De aceea, expresia uzuala expertiza MLPAT nu trebuie inteleasa ca un document unic care acopera automat toate cerintele. Tipul si continutul expertizelor se stabilesc pentru cazul concret.
Formularele aprobate prin Ordinul MDLPA nr. 975/2026 includ F_AR_01, pentru cererea de emitere a autorizatiei de regularizare, si F_AR_02, pentru autorizatia emisa de autoritate. Cererea distinge inclusiv intre incadrarea in art. 301 alin. (2) si cea in alin. (7). [3]
In functie de situatie, documentatia cuprinde proiectul pentru autorizarea construirii, expertizele necesare, avizele si acordurile, raportul privind respectarea reglementarilor urbanistice, dupa caz, extrasul de carte funciara, dovada taxelor si imputernicirea, atunci cand solicitantul este reprezentat. Lista finala se stabileste conform formularului aplicabil, certificatului de urbanism si particularitatilor lucrarii. [3]
Pentru analiza initiala, ne sunt utile:
- localitatea sau sectorul si adresa imobilului;
- actul de proprietate si extrasul de carte funciara, daca sunt disponibile;
- planul cadastral si releveele existente;
- autorizatia si planurile vizate, daca au fost emise;
- anul aproximativ si descrierea lucrarilor executate;
- eventualul proces-verbal de control, amenda sau cerere deja depusa;
- fotografii care arata situatia actuala.
Nu este necesar sa comanzi toate documentatiile inainte de aceasta discutie. Mai intai stabilim ce exista, ce lipseste si ce verificari sunt necesare.
Ce se intampla cu dosarele vechi si constructiile anterioare anului 2001
Data lucrarilor si data inceperii procedurii pot schimba traseul documentatiei. Precizarile MDLPA din 22 septembrie 2026 disting intre cererile inregistrate anterior intrarii in vigoare a Codului, actele deja emise si solicitarile noi. [2]
Cereri inregistrate pana la 24 august 2026 inclusiv. Potrivit precizarilor ministerului, acestea se solutioneaza in baza legislatiei aplicabile la data inregistrarii, cu raportare la art. 582 CATUC. Pentru actele si demersurile ulterioare trebuie verificate regulile tranzitorii: utilizarea unui formular nou nu inseamna automat schimbarea legislatiei aplicabile pe fond unei proceduri incepute anterior.
Certificate de atestare a edificarii deja emise. MDLPA precizeaza ca certificatele eliberate legal in baza art. 37 alin. (6) din Legea nr. 50/1991, anterior intrarii in vigoare a CATUC, pot fi utilizate pentru inscrierea in cartea funciara. Exista, asadar, situatii in care urmatorul pas este completarea documentatiei cadastrale, fara reluarea automata a intregului traseu de autorizare. [2]
Constructii realizate inainte de 1 august 2001. Pentru acestea ramane aplicabil mecanismul prevazut de art. 37 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, pe baza certificatului de atestare fiscala, care cuprinde suprafata reala a constructiei si a terenului aferent, si a documentatiei cadastrale. Precizarile MDLPA confirma distinct aceasta situatie. [2][4]
Exemplu orientativ: o casa realizata in 1998 si o extindere executata in 2015 trebuie analizate separat din perspectiva perioadei lucrarilor. Vechimea casei initiale nu transforma extinderea din 2015 intr-o constructie anterioara datei de 1 august 2001.
Pentru solicitarile noi care intra sub noul Cod, simpla invocare a trecerii a trei ani nu inlocuieste analiza procedurii de regularizare. Legea nr. 50/1991 a fost abrogata la 25 august 2026, iar prevederile sale nu trebuie aplicate tuturor cazurilor noi ca si cand regimul ar fi ramas neschimbat. [1][2]
Cum se ajunge de la regularizare la cadastru si intabulare
Procedura concreta depinde de incadrare si de eventualele lucrari necesare. Ordinea de pregatire recomandata este urmatoarea:
1. Verificarea actelor si a situatiei reale. Identificam constructia, lucrarile executate si diferentele fata de documentele existente.
2. Stabilirea traseului la autoritatea competenta. Se verifica regimul urbanistic, certificatul de urbanism necesar si incadrarea in procedura aplicabila.
3. Pregatirea documentatiei de specialitate. Se realizeaza proiectarea, expertizele si documentele necesare obtinerii avizelor si autorizatiei.
4. Indeplinirea masurilor dispuse. Daca sunt cerute lucrari de conformare, acestea se autorizeaza, se executa si se receptioneaza potrivit legii.
5. Obtinerea actelor necesare inscrierii. Se stabileste documentatia de receptie si de atestare a edificarii corespunzatoare situatiei.
6. Depunerea documentatiei cadastrale la OCPI. Se solicita inscrierea constructiei sau actualizarea datelor, pe baza actelor justificative si a masuratorilor corelate cu situatia finala.
Autorizatia de regularizare, certificatul de atestare a edificarii si intabularea au roluri diferite. Regularizarea priveste lucrarile neautorizate in conditiile art. 301. Certificatul de atestare este unul dintre actele prevazute pentru inscrierea constructiei, in cazurile aplicabile. Intabularea reprezinta inscrierea dreptului in cartea funciara. Emiterea autorizatiei nu actualizeaza automat cartea funciara. [1][2][4]
Pentru etapa cadastrala poti consulta serviciul de inscriere a constructiei in cartea funciara. Cand exista deja documentatie, se stabileste daca este necesara o actualizare cadastrala.
Cat costa regularizarea si ce influenteaza durata
Costul se stabileste dupa analiza imobilului. Oferta trebuie sa evidentieze separat masuratorile si cadastrul, documentatia de arhitectura, expertizele, taxele publice si eventualele lucrari de conformare. Poti consulta pagina de preturi, iar pentru regularizare se solicita o estimare adaptata cazului.
Pentru exceptia temporara de la art. 301 alin. (7), alin. (8) prevede cote aferente controlului de stat si taxe pentru certificatul de urbanism si autorizare de zece ori mai mari decat valorile de referinta indicate de lege. Aceasta regula nu inseamna ca toate serviciile profesionale sau intregul dosar costa de zece ori mai mult. [1]
Art. 301 alin. (11) prevede si majorarea cu 100% a impozitului pe cladiri in situatiile descrise de text, de la constatarea construirii neautorizate de catre autoritatea competenta, pana la regularizare sau desfiintare. Plata impozitului nu produce, prin ea insasi, efectul regularizarii. Aplicarea concreta a obligatiilor fiscale se verifica pentru imobilul respectiv. [1]
Durata totala depinde de documentele disponibile, avize, expertize, completari si eventualele lucrari impuse. Termenul unei etape administrative nu reprezinta durata intregii proceduri. O estimare utila se face dupa identificarea acestor etape.
Intrebari frecvente
Casa apare deja in cartea funciara dar am facut ulterior o extindere
Inscrierea casei initiale nu acopera automat lucrarile ulterioare. Se compara constructia existenta cu actele si planurile anterioare, apoi se stabileste procedura pentru extindere si actualizarea documentatiei cadastrale.
Orice apartament modificat intra in procedura de regularizare
Incadrarea depinde de natura lucrarii si de regimul legal aplicabil. Art. 301 alin. (2) mentioneaza expres inchiderea balcoanelor fara extindere pe domeniul public. Aceasta prevedere nu inseamna ca orice recompartimentare sau interventie asupra unui apartament se incadreaza automat in aceeasi categorie. Pentru alte lucrari se verifica inclusiv eventuala aplicabilitate a alin. (7). [1]
Trebuie sa astept aparitia normelor pentru a incepe demersurile
Art. 575 alin. (2) precizeaza ca aplicarea Codului nu este conditionata de adoptarea legislatiei secundare sau tertiare. Exista deja formulare aprobate prin Ordinul nr. 975/2026. Primul demers util este verificarea situatiei si a procedurii aplicabile, cu formularele in vigoare la depunere. [1][3]
Daca platesc amenda sau impozitul constructia devine legala
Plata unei obligatii fiscale ori contraventionale nu substituie indeplinirea conditiilor de urbanism, a cerintelor tehnice si a procedurii aplicabile. Art. 301 alin. (11) precizeaza expres ca plata impozitului nu produce efecte de regularizare. [1]
Solicita analiza actelor pentru imobilul tau
Daca ai o constructie fara autorizatie, o extindere neinscrisa sau diferente intre releveu si situatia actuala, trimite-ne documentele disponibile si o descriere a lucrarilor. Vom putea stabili serviciile de masuratori si cadastru necesare, documentatiile de specialitate care trebuie pregatite si ordinea demersurilor.
Lucram pentru imobile din Bucuresti si Ilfov. Emiterea actelor si admiterea inscrierii sunt decise de autoritatile competente, in functie de indeplinirea conditiilor legale.
Telefon: 0757 557 627
WhatsApp: Trimite un mesaj
E-mail: contact@e-cadastru.ro
Surse legislative si documentare
- [1] Legea nr. 169/2026 privind CATUC, in special art. 301, art. 575, art. 576 si art. 582. Textul CATUC consultat: paginile 238-240 pentru regularizare. Fisa oficiala a legii si abrogarile; textul Codului pe Portalul Legislativ.
- [2] MDLPA, adresa nr. 218380/22.09.2026 si precizarile anexate, in special punctele 1, 2, 7, 12 si 13. Documentul ministerial a fost consultat integral; precizarile au caracter explicativ si se citesc impreuna cu legea. Publicare pe site-ul Primariei Seimeni.
- [3] Ordinul MDLPA nr. 975/25.08.2026, publicat in M.Of. nr. 711/26.08.2026; anexele din M.Of. nr. 711 bis, formularele F_AR_01 si F_AR_02. Facsimilul ordinului; facsimilul anexelor. Formularul F_AR_01 este disponibil si pe site-ul Primariei Berceni din Ilfov.
- [4] Legea cadastrului si a publicitatii imobiliare nr. 7/1996, art. 37, inclusiv alin. (2) pentru constructiile realizate inainte de 1 august 2001. Forma consolidata pe Portalul Legislativ.